广州增城收购商品房2万平方米：“平价”接盘市场期待加快去化

一则公告让广州增城再度被市场关注。

增城此次收购商品房，主要是用于广汕铁路被征收人的安置房，项目安置需求量为总建面约2.07万平方米。此外，除了面积和位置外，公告并未对房企的性质以及这些房源是否要位于同一小区等作出特别限制，只要在区域内满足基本条件的房企均可申请。

尽管是为了满足安置需求，但官方亲自下场收购商品房，在近期市场风向切变的过程中仍然是市场讨论的焦点。一方面，增城楼市在高供应以及低需求的背景下成交持续转淡；另一方面，官方收购商品房的数量虽然不高，但也传递了正面的讯息，房企也积极响应。

官方下场收购

增城此次收购的房源，需在增城区新塘镇范围内并已取得预售许可证能够满足签约条件。具体的户型面积段涵盖70平方米、90平方米、120平方米及140平方米等，户型面积段必须能组合出72个280平方米、2个270平方米的安置指标。

这是一次规模并不大的收购，但由于其先行先试，市场对其成效也有一定期待。一位广州房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“两万平方米的规模是不大的，对市场带不来什么影响。不过官方亲自收购商品房，这个动作在广州比较少见，后续的动作可以期待一下。”

除了收购商品房这个行为本身，此次收购最大的看点还在于交易单价的厘定上。根据公告，交易单价以评估方式的成本法确定，原则上为"土地成本+建安成本"。

这种计算方法看来，官方基本是平价接盘，对房企来说似乎是“利空”，但如果以整个增城市场的行情来看，这其实已经是很好的结果。根据贝壳所呈现的结果来看，目前新塘在售楼盘包括中国铁建翰林新语、金茂万科都会四季、远洋天成和越秀星耀TOD等项目。

这些项目多数前期的拿地成本价并不低，与当前的售价相比隐现去化压力。以远洋天成为例，2021年，远洋以5.66亿元的总价拿下这宗地块，楼面价是1.05万元/平方米左右，目前贝壳网所显示的销售均价是1.65万元/平方米。

如果能够按照“土地成本+建安成本”的方法收购，价格相比当前的售价只有小幅的折让，但却能够加快去化，对房企反而是有利的选择。

一位增城楼盘的操盘手告诉21世纪经济报道记者，“增城楼市这两年表现不佳，如果能够按照‘土地成本+建安成本’回购，那是很好的结果。毕竟如果放长时间看来，很可能是已经跌破成本价了，对房企来说这反而是促进去化的。”

市场低位震荡

由于过去几年供应量放大，增城现在是广州的库存第一大户。

根据广州中原研究发展部的统计，截至5月底，广州全市商品房库存量为1173.6万平方米，自2月份以来连续3个月攀升，库存去化周期也上升至23.2个月，创下近一年的新高。其中，增城的库存量居前。据中指数据监测，截至今年5月底，增城区库存量超230万平方米，在广州11个区排第一，去化周期也超26个月，去化压力较大。

库存量位于高位，增城热门区域的价格也不断下跌。克而瑞数据监测显示，今年一季度增城全区新房成交均价下跌了10%，但新房成交量仍同比减少52%；其中，新塘新房成交574套，与2023年同时期相比减少59%。增城新塘新房成交均价1.95万元/平方米，同比2023年一季度下跌10%，刷新了近六年来的新低。

在此背景下，增城楼市“卷出了花”，房企降价卖房一点都不罕见。

在市场行情十分不明朗的当下，增城官方出手收购商品房，即便数量不大，市场也认为是一个相对积极的信号。

中指研究院就表示，增城成为广州第一个实施存量房收购的区域，既有利于帮助商品房市场销售去化，降低市场库存，同时对于当前周边多个项目售价已低于成本价的开发商来说，以成本价收购有助于降低开发商资金压力，对于后市价格的平稳具有积极作用。

中指研究院强调，政府通过收储商品房的实际行动，既有助于提振市场信心和预期，同时对于稳定房地产市场发展能起到积极的作用。

实际上，广州楼市近期在新政的催化下，也已经有一些积极的表现。

合富研究院监测数据显示，上周旧客回访及新客看房明显增加，楼盘来访量环比增长21%；而成交环比上涨更为明显，上涨37%左右，主要因为新政带动及部分项目价格让利，增强客户信心，缩短决策时间，从而拉升整体成交。成交明显改善的项目，均具备“降首付+降利率+降价”条件，可谓缺一不可。

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云表示，“政策的叠加效果正在逐步显现，市场正在往好的方向发展，相比2023年的大起大落，本轮筑底回暖行情虽然缓慢，但预计将会更平稳，更可持续。”